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澳门永利娱乐场:“二次房改”将如何影响宏观经济运行?

时间:2018/6/8 20:14:33  作者:  来源:  查看:21  评论:0
内容摘要:6月5日,深圳市住建局发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》(以下简称《意见》),提出包括未来18年新增170万套住房,其中100万套为保障性住房等多项改革措施,引起巨大反响。业内普遍认为,这是在19...
6月5日,深圳市住建局发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》(以下简称《意见》),提出包括未来18年新增170万套住房,其中100万套为保障性住房等多项改革措施,引起巨大反响。业内普遍认为,这是在1998年房地产改革之后的“二次房改”,它将深刻影响深圳房地产市场,是构建长效机制的一次尝试,可能对我国今后房地产市场的改革明确方向。

我国住房制度沿革

1998年前的住房改革:从福利房向市场化转变。1980年前,城镇住房基本采用分配的方式作为职工的福利。职工获得使用权,而产权共有,收取较低的租金。土地使用权无偿划拨决定:解决住房问题能不能路子宽些,譬如允许私人建房或者私建公助,分期付款;在长期规划中,必须把建筑业放在重要位置。1980年4月,小平同志明确指出,住房改革要走商品化的路子,从而揭开了住房制度改革的大幕。改革开放初期,曾经推出过公房出售试点;1986年后又调整为调整租金为主的综合配套改革。1994年国务院发布《关于升华城镇住房制度改革的决定》,确定了房改的目标——建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度,实现住房商品化、社会化;加快住房建设,改善居住条件,满足城镇居民不断增长的住房需求。到1998年之前,逐步推进住房的市场化,但福利住房制度仍然存在,实行双轨制。

1998年实现了住房货币化。1998年,国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,宣布从同年下半年开始全面停止住房实物分配,实行住房分配货币化,首次提出建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。截至1998年底,全国已经全面停止实物分房,中国城镇住房制度发生了一次根本性的转变。但改革之后,房价上涨较快,经济适用住房并没有成为住房供应的主体,群众的住房需求也没有得到较好的满足。

从住房货币化制度开始,房地产开发投资就是对经济的重要拉动力量。1997年东南亚金融危机爆发,国内经济发展承压。住房制度的货币化改革在一定程度上拉动了内需,促进了经济的发展。之后,全国城镇住房建设规模大幅扩大,房地产经济的重要地位日益显现。2003年8月,国务院在所颁布的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中,明确了房地产是国民经济的支柱产业。

住房制度改革和房地调控面临难题

限价、限购措施已经不能让房地产市场降温。早期的的地产调控能迅速抑制需求。2005年3月由于房地产市场过热,我国加大了对房地产市场的调控力度,涉及土地、税收、信贷等多个方面,包括提高住房贷款利率,恢复土地增值税的征收、把首付比例从20%提高到30%等。严格的调控造成了房价的下降、房屋库存的大量增加、房地产开发的大量减少。2013年的地产调控政策同样起到了降温的效果。在房地产价格迅速上涨的情况,2013年3月,国务院发布“国五条”,要求各城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标,建立健全稳定房价工作的考核问责制度。严格执行商品住房限购措施,已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面,按统一要求完善限购措施。措施起效迅速,环比涨幅迅速回落、商品房开发下降、地产库存趋稳。

近期的严厉调控下,价格涨幅并未明显回落,地产库存持续低位,房地产开发投资保持较高。尽管统计局公布的70大中城市房地产价格下,三四线城市同比涨幅持续回落,实际上,二线城市在限价下保持稳定。部分三、四线城市房地产价格持续上涨,2018年两会后,房地产调控政策密集出台也从侧面说明面临较严峻的涨价压力。在前几年棚改货币化和“去库存”政策的推动下,房地产库存也一直处于低位。但进入2018年以来,地产投资却持续保持10%以上的增长。



行政配置资源的特殊性,导致人口向一二线城市的持续积聚,区域发展难以自平衡,带来了房地产调控和住房制度改革的必要性。我国的区域发展和房地产市场的存在特殊性——城市等级决定资源配置。人口过多和土地资源少并不是我国独有的特点,日本、韩国、新加坡和中国香港都存在人口密度大,土地资源不足的问题,我国面临的特有问题是行政化配置资源导致的人口和资源的积聚。阻止了区域间的再平衡。



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